现在就是李旭的表演时刻。
李旭拿着笔，在纸上写着各种数字，一边计算，一边向大家介绍他的操盘方法。
“首先，投资这个项目根本就不用2000万，有1000万的投资就足够了。”这是李旭的第一句话。
“怎么可能，光那60亩地，就要1440万。”刘聪反驳道。
“郑哥，这土地出让金不用一下子交齐吧，凭您的面子，总能办个分期付款吧，先交一半，剩下一半一年后交齐。反正地在那放着，谁也拿不走，对zf来说，也不怕我们赖账，大不了把地收回就行了。”
郑田祥点点头，“买地是可以分期付款的，有的都是卖完房子才会结清购地款。”
“那好，我们接着往下说，买地我们先付一半，也就是720万。然后拿剩下的280万，先盖个牛B的售楼处，再盖个装修得富丽堂皇的样板房，最后还剩下多少钱，全用来打地基、租用工程机械，把整个60亩地变成一个大工地。这些应该能做到吧。”
众人点点头。
“下面我们就可以卖房了。”
李旭这句把大家都说蒙了，这才刚打个地基，就有顾客肯掏钱买房？当别人都是傻子吗？
看大家不解的表情，李旭就知道大家在想什么：“郑哥，这卖房子是能搞预售吧？”
郑田祥回答说：“可以是可以，政策也允许，按上面规定，房子建到三分之一就可以预售，可没人这么干过呀，盖好的房子都不好卖，只有地基，谁会来买？”
“郑哥，我们阳光学府的房子是以均价1300卖的吧，这几天是不是周边的小区也涨价了？”李旭接着问。
“还真是，我们一建盖的电厂家属院，在阳光学府北边那条街上，那的房子这两天也涨到1200了，每平涨了一两百。”李建设说道。
“一期1300元一平大家都抢，还抢不到，我二期也卖1300总行吧，大家不用抢，只需要多等一年即可。”
“这么一想，还真有顾客可能提前付款，可这60亩地，根据1.5的容积率，差不多要建6万平的房子，那可是近600套，大家只看着地基，能卖完吗？”还是郑田祥发问。
“我们也不用一下子卖完呀，我还准备陆续着卖，再一点点长价呢。只要回款进度能跟上建设进度就行。”预售制度管的松，业主交的钱就能支撑项目建设，要是预售制度管的严，那就只能靠基建方垫资了，这也是很多房产项目都封顶了才烂尾的原因。
郑田祥：“这种操作似乎是可行的，可风险还是很大，万一销售回款不好，资金跟不上，我们就得承受很大的资金压力。”
“不会的郑哥，刚开始，我们就可以开展一万元就订房的活动，再加点提前订房送大彩电等优惠政策，立马就能把人气激活。真要大行情不好，我们也不需要全面开工，先干几栋楼，完全可以根据销售情况来确定我的的施工进度。”
“还能这样玩儿？”这次说话的是李建设。他算是看到这个年轻人把房地产玩儿出了花儿。
李旭接着说：“把房子拿出来预售，只是解决了资金问题，按这种方式操作，投资1000万，一年就能获利1200万。这年投资回报率也才达到120%。想要多挣钱，还得想其它办法。”
“你还有其它办法？”刘聪忍不住问了一句。
“当然。虽然都是60亩地，可在这60亩地上盖什么那差别还是很大的，我们可以建6层的小楼，也可以建17层的电梯洋房嘛。
咱们赵都市怎么也是四线城市，全市还全是那种6层的住宅楼。六十年代我们这里就有4层的职工楼了，这四十年都没什么进步。咱们向上级请示一下，要在东环路边上，走在高速路上都能看到的地方，建全市第一个高层洋房小区，这么能露脸的事儿，领导们一定会同意的。
17层的小高层，容积率怎么也能建到2.0，那这60亩地，就能盖8万平的房子。相比6层小楼，这就多出2万平方的房子。”
“小高层的建筑成本可高，6层楼每平成本是600元，小高层的每平成本得到800元。”不愧为业内老人，李建设对这些成本数据都门儿清。
“成本涨了，房价也能涨呀，大家想想，整个赵都市第一个花园洋房小区，还带电梯，要你1500元一平一点儿也不贵吧。还有，这次我们都要建成150平一套的四室两厅一厨两卫，我们要把这二期项目建成赵都市最高档的小区，建成成功人士的聚集地。你要知道，愿意花一二十万买房子的人，根本就不在乎多花两三万。有钱人买东西，不求最好，但求最贵，不贵怎么体现自己的身份呢。
就比如说，郑哥住进了1500一平的电梯洋房，李总你还住在得每天爬楼的三楼小房，李总你再见到郑哥，还不被他笑话死。再说，咱也不是缺那二十万的主，不管怎么样，也得去搞一套电梯房。您说是不是李总？”
李旭一个比喻把大家都逗笑了。
“李旭，你快算算，要是都盖成电梯洋房，这个项目搞下来总共能挣多少。”刘聪问出了大家都想知道的问题。
李旭拿着笔和本接着在那计算。“60亩地，用上2.0的容积率，可以建8万平的方子。地价1440万，除以8万平，那每平房子的地价就是180元，再加上每平800元的基建成本，每平成本就是1000元左右。我们以每平1500元往外卖，每一获利500元，那8万平的房子就能挣4000万。
当然，开发小区，还有税费等其它支出，我们还有地下室、车位等可以卖，而且在我的计划中，房子是会涨价的，所以保证4000万的利润，问题不大。”
“你这么一搞，就是投资1000万，获利4000万。这才叫暴利呀。”刘聪听到这个数字实在是太兴奋了。
“这盖房子还真能搞出花！年轻人了不得。”这是李建设。
“这项目就得靠你操盘呀。”这是郑田祥。
最后一直不说话的白向军反而问出了一个问题：“李旭，你所有的计划都是建立在销售良好的基础上，要是房子跌价了怎么办？”
他的这句话，把其他几个人也说愣了。是呀，房子跌价了怎么办？众人都看向李旭。
李旭气定神闲的喝了口茶，才开口：“白老板是做水泥的，你认为这两年水泥会降价吗？”
这个问题白向军根本就不用想，“当然不会，这几年经济高速发展，ZF和企业都大搞基础设施建设，水泥一直是缺货状态，怎么会降价？”
“刘经理，建筑用钢筋会降价吗？”李旭又问刘聪。
刘聪答道：“钢筋不会降价，道理白厂长都就了。”
“李总，建筑工人的工资会降吗？”李旭又问李建设。
李建设：“怎么可能，我们的工资一直在涨，不然去哪找工人。”
“那就很简单了，面粉涨价了，面包一定会涨价，各种建材、人工费都涨价了，你能指望房子降价？”李旭是一锤定音。
“大家都是朋友，我就再赠送大家一条消息，明年、后年，全国的煤炭价格要大涨，翻倍地往上涨，你们的钢铁、水泥也不得不涨。”
李旭一句话出口，白向军和刘聪都直直的盯着他。
“李旭，你怎么能确定煤炭要涨价？”一晚上不怎么说话的白向军终于坐不住了，也不怪他这么紧张，水泥厂的成本是什么，就是电力、人工、石头和煤炭，石头开采价格变动不大，可煤价就不一定，要是煤价飞涨，对水泥厂就影响太大了。
“因为我们家就是开煤矿的，小煤矿的开采成本很低，都在勉强经营，那些大矿都在赔钱。物及必反，小煤顶不住大量倒闭，煤价肯定会上涨。而且我还从上面得到确切消息，2002年起，上面会放开电煤价格。”
“你家是开煤矿的？那太好了，等你有时间了，一定带我去看看，咱们可以成为合作伙伴，直接把煤从井口拉到水泥厂，不让那些中间商赚差价。”
“原来你小子也是个富二代呀。”刘聪更开心了，这位牛人还和自己是同一类人，那就更有共同语言了。
“煤炭的事你们可以下面再谈，咱们还是先把地产开发公司的事儿定一下。”郑田祥发话，把大家拉回了正轨。
最终大家商量决定了新公司的投资金额和各家所占股份。
二建公司出资600万，占股48%；
一建公司出资200万，占股16%；
天峰水泥出资100万，占股8%；
天腾钢贸出资100万，占股8%；
李旭没有出资，用恋家公司的名义，占股20%。
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